EscucharBCR Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (BCR SAFI), subsidiaria del Banco de Costa Rica, hace gestiones para poner a la venta el inmueble Hospital La Católica, propiedad del Fondo de Inversión Inmobiliario no Diversificado, el cual administra. Esta decisión genera resistencia en un grupo de inversionistas quienes cuestionan el intento de deshacerse de una propiedad rentable, cuando hay otras con deterioro.
Diez inversionistas de un total de 904 pidieron a la Superintendencia General de Valores (Sugeval), la intervención de BCR SAFI, el 13 de diciembre anterior, después de conocer la intención de venta. Ellos denunciaron a la entidad financiera, en setiembre del mismo año, por supuestas anomalías en la compra del Parque Empresarial del Pacífico (PEP) que costó $70,8 millones, pues alegan su valor era más bajo.
Sin embargo, ampliaron sus peticiones a Sugeval con el fin de detener la eventual venta de la sede del centro médico privado. La razón de la medida fue que Rosnnie Díaz, gerente general de la sociedad administradora de fondos del BCR, presentó a la Junta Directiva el proyecto de venta del inmueble Hospital La Católica en la sesión ordinaria n.° 25-22, del 26 de octubre del 2022, según consta en el acta del órgano colegiado.
El exdefensor de los Habitantes, Rodrígo Alberto Carazo, vocero de los inversionistas, catalogó de un error la posible venta pues afirma que dicho inmueble es el que genera la mayor rentabilidad al fondo. Además, teme que el dinero obtenido por la propiedad se use para compensar la mala compra del PEP, señaló.
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“Vender el edificio La Católica equivaldría a vender las joyas de la abuela; echar plata buena detrás de la plata mala que está empantanada en el PEP, en Puntarenas, y no es posible vender sin razón financiera alguna”, subrayó Carazo.
Ante la solicitud de los inversionistas, Reyner Brenes, jerarca interino de Sugeval, respondió en el oficio G41/0-2379, del pasado 23 de diciembre, que hay un equipo de supervisión encargado de indagar los documentos presentados así como la información solicitada a la sociedad administradora, a fin de determinar si son causales para una intervención, se explica en la misiva de la cual tiene copia La Nación.
Por su parte, el jerarca de BCR SAFI confirmó a este diario que el inmueble no se ha vendido, pero no se refirió a las denuncias específicas del grupo de inversionistas.
“Al versar varias de las preguntas, en forma concreta, sobre la posible venta del inmueble denominado Hospital La Católica, de forma general debemos indicar que toda información relativa a la eventual compra o venta de un inmueble para el portafolio de un fondo de inversión inmobiliario se considera información privilegiada de conformidad con la Ley Reguladora del Mercado de Valores, al poder influir esa información en los precios de las participaciones del fondo”, afirmó Díaz sobre las consultas hechos por La Nación.
El vocero de BCR SAFI no explicó las razones que originaron el análisis de la venta, ni cual sería el uso de los recursos en caso de concretarse la operación.
Afirmó, de manera genérica, que una transacción puede darse para materializar una ganancia, pagar pasivos (deudas), renovar cartera de inversión o por la obsolescencia de un inmueble.
Los fondos de inversión inmobiliaria son un instrumento en el cual personas y empresas invierten colones o dólares con el objetivo de comprar bienes inmuebles para alquilar y generar un beneficio. El monto mínimo para invertir en este tipo de instrumento es de $1.000 y está dirigido a ahorrantes cuyo horizonte de inversión es de largo plazo.
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Inmuebles y deuda
BCR SAFI compró, en marzo del 2015, varias fincas que componen el Hospital La Católica, ubicado en Goicoechea, por $33,1 millones. Se trata de un área de 18.802 metros cuadrados (m²) que, desde entonces, está arrendado a los administradores del centro médico.
El inmueble está entre los que más réditos aporta al Fondo de Inversión Inmobiliario no Diversificado. Su su valor actual es de $40,7 millones, y aporta una plusvalía de $6,6 millones y solo ha requerido una inversión en mejoras de $883.837 desde su adquisición, según los estados financieros del fondo.
Carazo enfatizó que este inmueble brinda actualmente un rendimiento anual de 9,8%, frente al 1,1%, del Parque Empresarial del Pacífico. “Se quiere vender un activo que genera buena rentabilidad, para cubrir el pésimo rendimiento de PEP”, afirmó.
El gerente de la SAFI declinó referirse a las aseveraciones del inversionista. “El rendimiento de los activos de un fondo inmobiliario debe calcularse en forma integral sin poder separar unos de otros, al ser precisamente la finalidad de un fondo de inversión la de aprovechar economías de escala para distribuir costos entre su cartera y minimizar los riesgos inherentes del negocio”, aseguró.
Hasta setiembre del año pasado, la entidad financiera administraba una cartera de 20 inmuebles valorados en $461 millones, de los cuales el PEP está entre los de mayor peso relativo con 15% del valor total de los edificios.
La adquisición de propiedades para inversión se ha efectuado mediante una línea de crédito de largo plazo por $119 millones otorgado por el BCR al fondo de inversión inmobiliaria de los cuales, al tercer trimestre del 2022, el saldo por pagar ascendía a $96,7 millones, según los estados financieros publicados en el sitio web de BCR SAFI.
