EscucharEl Fondo Inmobiliario No Diversificado, administrado por BCR Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (BCR SAFI), pagó un sobreprecio por los predios de almacenamiento del Parque Empresarial del Pacífico (PEP), donde incluso se incluyeron 60.133 metros cuadrados (m²) de áreas protegidas, quebradas y área boscosa.
De acuerdo con el Informe de Relación de Hechos elaborado por la Auditoría Interna del BCR, del cual La Nación tiene una copia, se encontraron amplias diferencias entre el área de predios estimada al momento de valorar la compra por parte del Fondo y la que realmente era utilizable.
El documento Resumen de Estimación de Valor de Inmuebles UII-010-2019, firmado por dos ingenieros de apellidos Gutiérrez Chaves y Carbajal Soto, del Área de Ingeniería de BCR SAFI, estimó el valor del PEP en $69,09 millones.
En el informe, también firmado por la jefatura de proyectos e infraestructura a cargo de una persona de apellidos Garro Acuña, se incluyó un área total de 399.000 m² de predios de almacenamiento, con un valor estimado de $19,95 millones.
Sin embargo, el análisis de la firma Grupo Tecno, contratada por la Auditoría Interna del BCR para elaborar un avalúo de la propiedad en el momento de la adquisición, mostró que el espacio utilizable era mucho menor y que se incluyó un “área boscosa con topografía irregular” y “áreas protegidas y quebradas por 60.133 m²”.
La Auditoría señaló que las diferencias no fueron reveladas por la Unidad de Ingeniería de BCR SAFI, ni por Grupo Ingenio AIC S. A., empresa que hizo un avalúo externo al momento de la adquisición. Esta última también sobreestimó la valoración total del PEP, según el documento.
La valuación de Grupo Tecno, sustentada en una técnica retrospectiva de ingeniería que implicó un levantamiento topográfico utilizando instrumentos satelitales, determinó que los predios utilizables a la fecha de compra eran de aproximadamente 89.029 m², con un valor razonable de $1,78 millones.
Es decir, entre el Resumen de Estimación de Valor de Inmuebles UII-010-2019 y el valor determinado por Grupo Tecno, se descubrió una diferencia de 309.971 m² en el área de predios utilizables.
A su vez, Grupo Tecno estimó que tal diferencia en áreas pudo generar un exceso de $18,16 millones en el valor pericial asignado a esos predios “sobrestimados” en el proceso de adquisición del PEP.
La diferencia surge porque el valor asignado a los predios en el documento elaborado por el Área de Ingeniería fue de $19,95 millones (399.000 m²), mientras que el informe de Auditoría tasó los predios utilizables (89.029 m²) en $1,78 millones, es decir, 11 veces menos.
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Esta “sobreestimación” en el valor de los predios representa el 52% del monto que Grupo Tecno estimó que se pagó de más por el PEP, en comparación con el informe generado por el Área de Ingeniería de BCR SAFI.
La valoración retrospectiva realizada por Grupo Tecno tasó el Parque en $34,78 millones, en comparación con los $69,09 millones en los que fue estimado inicialmente por los ingenieros de BCR SAFI, con lo cual la diferencia asciende a $34,31 millones. Solo en el valor de predios, la diferencia fue de $18,16 millones.
La Auditoría definió los predios —o patios de maniobra— como un área específica para la maniobrabilidad y almacenaje temporal de contenedores, y equipo y maquinaria, que debe cumplir con ciertas especificaciones técnicas y constructivas para permitir el tránsito y almacenaje temporal.
Luis Emilio Cuenca, presidente de la Junta Directiva del BCR SAFI, afirmó que el informe contiene hallazgos importantes y contundentes, sobre todo en el proceso de compra y valoración del PEP.
“Queda muy claro dentro de este informe lo sucedido durante el proceso de compra”, aseguró Cuenca, quien añadió que esperan que esto “sea un golpe para aumentar la confianza” de los inversionistas y la defensa de sus intereses.
‘Negligencia’
Este informe de relación de hechos, que derivó en una denuncia contra ignorado ante el Ministerio Público por parte de la Junta Directiva de BCR SAFI, calificó el accionar de los ingenieros como “reprochable”, pues “fueron negligentes y faltaron al deber de cuidado y diligencia”.
La Auditoría explicó que la valoración de ingeniería de BCR SAFI es uno de los insumos fundamentales para el inicio de las negociaciones, así como para la determinación del precio adecuado, la revisión adecuada de los inmuebles y las áreas existentes.
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“Los ingenieros de la Unidad de Ingeniería BCR SAFI, que elaboraron el informe UII-010-2019, debieron ser transparentes en revelar, de acuerdo con las responsabilidades de sus perfiles de puestos, el estado y valor real del proyecto”, se lee en el informe.
El documento señala que dichos profesionales utilizaron —de oficio— la información suministrada por el vendedor del inmueble, sin efectuar una verificación del área de predios, y omitieron hacer las advertencias pertinentes sobre el estatus del PEP.
Ante esto, el informe destaca que estos elementos “violentaron de forma contundente” la eficacia de la primera línea de defensa asociada a las adquisiciones de proyectos de los fondos de inversión inmobiliarios de BCR SAFI.
Proyecto inconcluso
Otro de los hallazgos del órgano auditor fue que el proyecto fue adquirido sin terminar, a pesar de que el gerente interino de Negocios y Proyectos de BCR SAFI de ese momento aseguró al Comité de Inversiones de la subsidiaria que el parque estaba al 90% de su desarrollo y que, al momento del pago, se entregaría al 100%.
Las imágenes satelitales suministradas por GEOINN Geospatial Innovations S. A. para el informe contradijeron esa versión. Las fotografías mostraron que, para febrero de 2020, mes de la compra, el proyecto no estaba concluido. Las tres naves de frío, por ejemplo, aún no se habían construido. En total, se identificaron 28 ítems pendientes.
“El inmueble PEP no estaba construido al 100% al momento en que se presentó el Perfil y la Compra al Comité de Inversiones y a la Junta Directiva de BCR SAFI, ni al momento de la compra”, reseñó la Auditoría.
El órgano auditor indicó que la compraventa de este inmueble no debió ejecutarse ya que las naves de frío no estaban construidas y eran inoperativas, por lo que se adquirió un activo “que no estaba 100% finalizado”.
Actualmente, BCR SAFI continúa haciendo ajustes al PEP. Douglas Montero, gerente general de la subsidiaria del BCR, dijo a mediados de julio que estaban avanzando en el plan remedial, pero que aún no habían definido cómo se financiarían las obras. Este martes 27 de agosto, confirmó que la propuesta para reformar el inmueble sigue en marcha.
