EscucharBCR Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (BCR SAFI) refinanció las deudas del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado con tres entidades financieras, que tenían vencimientos cercanos, mediante operaciones de crédito a largo plazo.
Actualmente, el fondo inmobiliario mantiene créditos con el Banco de Costa Rica (BCR), Davivienda y el Banco Internacional de Costa Rica (Bicsa), entidad financiera panameña de propiedad conjunta del BCR (51% de las acciones) y del Banco Nacional (49%).
Además de extender los plazos, los créditos suscritos con el BCR y Davivienda se agruparon en un solo préstamo en cada una de estas entidades. Anteriormente, estos créditos se encontraban distribuidos en varias operaciones, según comunicados de Hecho Relevante publicados en la Superintendencia General de Valores (Sugeval).
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En el BCR, del cual la SAFI es subsidiaria, se readecuaron las condiciones de dos créditos que suman $81,46 millones en total y que vencían en el primer semestre de 2025. Ahora, estos dos préstamos se refinanciaron con una operación por el mismo monto a un plazo de 20 años, es decir, hasta 2044.
Respecto a la tasa de interés del nuevo crédito, los primeros dos años el fondo pagará una tasa fija de 5,90%, mientras que el resto del plazo se utilizará una tasa variable compuesta por la tasa de referencia interbancaria a tres meses (TRI) en dólares, más 4,30%.
Esta renegociación provocó una reducción del gasto financiero del fondo de inversión, debido a la disminución de la tasa de interés. La operación pasó de tener 8,50% de intereses con la tasa Prime Rate a una tasa fija de 5,90% por los próximos dos años. Las primeras 36 cuotas se destinarán al pago de intereses vencidos.
La Nación consultó semanas atrás, al BCR, sobre cómo se manejó el posible conflicto de interés al ser la SAFI una subsidiaria del banco, así como los factores que influyeron en la readecuación. En una breve respuesta, indicaron que por secreto bancario no pueden referirse al tema y que cuentan con normativa para el manejo de posibles conflictos de interés.
Por otro lado, Davivienda reajustó tres créditos con el fondo, que tenían vencimientos entre abril y mayo de este año. En total, las operaciones crediticias suman $43,03 millones, monto por el cual se suscribió el nuevo préstamo con un plazo más extendido de 10 años.
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Bajo las nuevas condiciones del préstamo, el fondo de inversión pasará a pagar la tasa SOFR a seis meses más un porcentaje adicional de 3,53%, en contraste con el interés del 8,50% de los créditos anteriores. Davivienda también estableció una tasa mínima de 7,5%. La entidad tampoco se refirió a este ajuste, alegando confidencialidad.
Douglas Montero, gerente general de BCR SAFI, confirmó en entrevista con La Nación que el crédito con Bicsa se renegoció a largo plazo, aunque están pendientes los detalles. La operación con este banco ronda los $20 millones.
El Gerente de la subsidiaria del BCR explicó que la reestructuración obedeció a que los créditos estaban prontos a vencer, ya que algunos habían sido tomados como préstamos de corto y mediano plazo, aunque el negocio inmobiliario es de largo plazo.
“Entonces, si existía la posibilidad de renegociarlos, era mejor hacerlo. No es que hubiera un tema de impago ni nada de eso, simplemente era mejor renegociar. Se renegoció con Davivienda, con el BCR, que nos dio las mejores condiciones de crédito, y también con Bicsa”, comentó Montero, quien añadió que las amortizaciones en ocasiones pueden alcanzar montos importantes para los fondos.
Disminución del apalancamiento del fondo
El fondo de inversión también está en proceso de ajustes para reducir el nivel de las deudas adquiridas con bancos para financiar la compra de propiedades. Estas obligaciones crediticias con las tres entidades rondan los $140 millones.
En poco más de un año, BCR SAFI ha realizado varias ventas de activos del fondo de inversión inmobiliario con el propósito de reducir el nivel de apalancamiento, indicador que hace referencia al nivel de endeudamiento del fondo (deuda sobre activo total).
La más reciente fue la venta de siete propiedades al Grupo Comercial El Lagar por un monto total de $25,9 millones, con el propósito de reducir su nivel de endeudamiento. Con esta transacción, el apalancamiento se redujo de 38,98% a 35,26%, según indicó BCR SAFI a la Sugeval.
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BCR SAFI explicó a La Nación que, mediante la disminución del endeudamiento del fondo, se reduce la exposición al incremento de las tasas de interés en dólares. Con la venta de propiedades, también se eliminan gastos asociados al mantenimiento de los inmuebles y se reducen los gastos financieros producto de la amortización de los préstamos.
Montero manifestó que el producto de las ventas se destina a amortizar pasivos, principalmente los más costosos en términos de gasto financiero. “Eso nos genera un fondo con mayor flujo de caja, lo que nos permite ser más eficientes al actuar”, afirmó el gerente, quien añadió que su administración está enfocada en trabajar de esta forma hasta conseguir un nivel idóneo de apalancamiento.
Previamente, en febrero del año pasado, la subsidiaria del BCR vendió el inmueble Hospital La Católica con este objetivo. La operación se concretó el martes 7 de febrero de 2023 por un valor de $36,7 millones. Este edificio se vendió a la sociedad Servicios Hospitalarios Latinoamericanos Integrados, propietaria del Hospital La Católica.
Inversionistas descontentos
Los inversionistas del fondo inmobiliario manifestaron su descontento con esta estrategia, pues consideran que se están vendiendo los bienes inmobiliarios “más productivos y rentables”, según consta en un oficio enviado al gerente de BCR SAFI y a Tomás Soley, jerarca de la Sugeval, del cual tiene copia La Nación.
En el documento solicitaron amortizar lo obtenido en la venta de propiedades a El Lagar al crédito con Davivienda, vender primero los inmuebles de menor rendimiento y comunicar con antelación cuando se vaya a efectuar una venta de activos con rendimientos superiores al 6%.
Carlos Manuel Echeverría, inversionista del fondo, quien dijo hablar a título personal, aseguró que hay un gran descontento por la forma en que se produjo la venta de las siete propiedades a El Lagar, debido a que eran inmuebles con buena rentabilidad. También criticó la falta de información sobre estas transacciones, pues se enteró por la prensa.
“Vendieron lo bueno, así como vamos ahora el fondo va a perder valor en un tiempo previsible. Lo bueno que hicieron, pero que es insuficiente, fue refinanciar con Davivienda y BCR (...) No sabemos qué nos queda, a quién le van a alquilar o qué van a vender”, aseguró este inversionista.
El grupo de inversionistas pidió a BCR SAFI asumir la responsabilidad por los daños patrimoniales “cuando se ejecuten las ventas de inmuebles comprados con sobreprecio”. También recriminaron que las ventas se hicieran “a espaldas” del comité de vigilancia integrado por los inversionistas.
