Con la entrada en vigencia de la nueva Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas, el próximo 1°. de julio, las personas que tienen al menos un empleado reportado a la Caja Costarricense del Seguro Social podrán escoger entre dos formas de pagar el impuesto sobre la renta para el caso de los alquileres.

La primera es el mecanismo tradicional, que se ha aplicado hasta ahora, de sumar los ingresos y restar los gastos y pagar sobre la renta neta, según las tablas que publica, para cada periodo fiscal, la Dirección General de Tributación.

El otro mecanismo es restarle a los ingresos el 15% por reconocimiento de los gastos y sobre el 85% restante pagar el impuesto sobre la renta de 15%. Esta segunda opción será obligatoria para quienes no tienen empleados.

Características de cada sistema

En el caso de la renta tradicional, la tabla de tarifas para personas físicas del periodo 2019, establece que si la renta neta anual (ingresos menos gastos) es hasta ¢3.628.000 (cerca de ¢302.000 al mes) no está sujeta al impuesto, y por encima de ese monto hasta ¢5.418.000 está sujeto al 10%.

Sin embargo, si la persona que alquila ya goza de un tramo exento como asalariado, entonces no tiene derecho del tramo exento por el ingreso del alquiler y deberá tributar con base en el 10% sobre el total del mismo.

Así, por ejemplo, una persona que alquila un apartamento en ¢200.000, tendría un ingreso anual de ¢2.400.000. A este ingreso puede restarle los gastos asociados en esa actividad como el mantenimiento del inmueble de, por ejemplo, ¢400.000 al año. En este caso, si es asalariado, tributará un 10% sobre los ¢2.000.000 netos, que son ¢200.000.

En esta opción, explicó el director general de Tributación, Carlos Vargas, el arrendador tiene que presentar declaraciones anuales informativas y declaración de impuesto sobre la renta y demostrar los gastos. El pago del tributo es anual.

Si fuera una empresa y tiene un ingreso bruto de hasta ¢54.303.000 al año paga 10% sobre la renta neta (ingresos menos gastos).

De acuerdo con Luis Chacón, socio de impuestos de BLP, este sistema es conveniente para contribuyentes cuyos gastos relacionados con el alquiler superen el 15% de sus ingresos.

La ventaja del esquema tradicional, añade este especialista, es que el contribuyente puede deducir la totalidad de sus costos y gastos, que podrían ser superiores al 15% del otro esquema.

“La desventaja, es que es un esquema más formal que requiere de una contabilidad formal, con los costos que esto implica. También, la Administración Tributaria podría, en un proceso de fiscalización, cuestionarse la deducibilidad de los gastos, que de acuerdo con la Ley tienen que cumplir con tres requisitos: estar relacionados con los ingresos gravables, estar respaldados con comprobantes autorizados (electrónicos), y que hayan soportado las retenciones de Ley (en caso de que se exijan)”, comentó Chacón.

En la nueva opción, de pagar 15% sobre el 85% del ingreso del alquiler, no tiene que hacer declaración de renta, ni presentar la declaración informativa si solo recibe ese ingreso, explicó Vargas.

Por su parte, el profesional de BLP destacó que este esquema le sirve más a las personas físicas y pequeñas empresas que se dediquen exclusivamente a alquilar inmuebles, pues prácticamente no tendrían necesidad de llevar contabilidad, y de esta forma se ahorrarían ese costo.

“Asimismo, le sirve a contribuyentes que, por tener pocos locales o casas de alquiler, o porque éstas estén en buenas condiciones, no tengan muchos costos o gastos que deducir, de tal manera que éstos no alcancen un 15% de su renta bruta”, opinó Chacón.

Él recomendó al contribuyente revisar sus anteriores ejercicios fiscales y si sus gastos al menos alcanzaron el 15% de la totalidad de sus ingresos. Si esos gastos no fueron superiores al 15%, la mejor opción sería tributar de acuerdo con el esquema simplificado, que permitiría una deducción única del 15% sin aportar prueba alguna.

Un criterio similar expresó el exdirector general de Tributación, Adrián Torrealba, quien señaló que depende del tipo de organización que exista para atender los arrendamientos así conviene uno u otro esquema.

¿Qué pasa si el alquiler es un gasto deducible?

Hay casos en los cuales el inquilino es también contribuyente del impuesto sobre la renta y por lo tanto el pago del alquiler es un gasto que puede deducir. Por ejemplo, un comerciante que alquila un local.

En el reglamento original del impuesto sobre la renta establecía que si el inquilino era contribuyente a su vez de este impuesto y por ende, el alquiler iba a constituir un gasto deducible, él tenía que practicar la retención del impuesto (por ejemplo el 15% sobre el 85%).

Vargas explicó que esto generó dudas entre los contribuyentes sobre cómo probaba el propietario que el inquilino retuvo el impuesto.

“Lo que dispusimos fue que, en el caso de rentas de capital inmobiliario, los perceptores de esas rentas van a continuar autoliquidando el impuesto, ellos van a recibir su renta, no se les va a aplicar retención y ellos le declaran al Ministerio de Hacienda el impuesto que corresponde mensualmente”, explicó Vargas.

De esta forma, el inquilino paga todo y el arrendatario es el que presenta la declaración.

“Ahí salvamos el problema de la prueba, que era la preocupación, y dejamos, para una segunda etapa, la posibilidad de establecer el mecanismo de retención con algún mecanismo de comprobante para el arrendatario de que se aplicó la retención”, añadió Vargas.

Los alquileres también afrontarán el impuesto al valor agregado (IVA), pero solo si superan 1,5 salario base, que en este momento son ¢669.300.

Vargas detalló que el arrendatario (quien toma en alquiler el bien) es el que estaría obligado a pagar el impuesto al valor agregado siempre y cuando el alquiler sea igual a 1,5 salarios base.

Indicó que si la tarifa supera dicho monto, el inquilino pagará el impuesto del 13% sobre el total del valor del arrendamiento. En el caso del arrendador, que es el propietario del bien, está obligado a cobrar el IVA y trasladarlo al Ministerio de Hacienda, una vez que se apliquen los créditos que correspondan, conforme lo establece la Ley.