Dos personas que reciben el mismo ingreso por alquiler y tienen los mismos gastos pueden tributar diferente, según se encuentren en el régimen del capital inmobiliario o en el régimen tradicional.

En el régimen de rentas de capital, los propietarios que dan en alquiler el inmueble, pueden deducir 15% del ingreso y pagar el tributo sobre la renta de 15% sobre el 85% restante.

Por ejemplo, si una persona recibe un ingreso por alquiler de ¢300.000, entonces le resta el 15% y quedan ¢255.000 y sobre ese monto paga el 15% de impuesto, en esta caso, ¢38.250.

Dentro de este régimen, el arrendador no tiene que justificar los gastos y el tributo lo paga en forma mensual.

Por otra parte, quien tiene un empleado registrado en la Caja Costarricense de Seguro Social (CCSS) y permanece en el régimen tradicional puede deducir gastos como, por ejemplo, intereses que paga por el préstamo solicitado para adquirir el inmueble, mantenimiento, el costo del empleado, las cuotas del condominio, entre otras.

Entonces, si se trata de una persona que solo recibe ese ingreso, y tiene empleado, no tributaría porque todos los que tienen una renta neta (ingresos menos gastos) menores a ¢3.732.000 en el régimen tradicional, y son personas físicas, están exentos en este periodo fiscal.

Ahora bien, quienes tributan por el régimen tradicional sí deben llevar una contabilidad detallada y justificar todos sus gastos y el tributo lo pagan en forma anual.

Pero además de tributar diferente, ambos contribuyentes están sujetos a una amplia lista de trámites y costos que incluyen la declaración de renta, del impuesto al valor agregado aunque el monto del aquiler esté exento, y la factura electrónica.

Se suma a lo anterior, el pago del impuesto a los bienes immuebles, y si tiene la propiedad en una sociedad, deberá registrarse en Tributación y en el Registro de Accionistas y pagar renta cuando utilice los dividendos.

Priscilla Piedra, socia de impuestos de Deloitte, explicó que, en general, si sobre un alquiler no existen gastos asociados importantes, podría ser más beneficioso aplicar la presunción del 15%, y caso contrario, si existen muchos gastos asociados a la actividad de arrendamiento, es posible que lo más beneficioso sea el declarar todo en utilidades. No obstante, solo si se tiene un empleado contratado se puede elegir entre un sistema y otro.

Base legal

Estos esquemas están vigentes desde el 1°. de julio pasado con la entrada en vigencia de las reformas al impuesto sobre la renta que incluyó la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas.

El artículo 28 de dicha ley establece: “Los contribuyentes que obtengan rentas del capital inmobiliario, para cuya generación tengan contratado un mínimo de un empleado, podrán optar por tributar por la totalidad de su renta imponible del capital inmobiliario, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1 de esta ley (el régimen tradicional), debiendo comunicar, expresamente, esta opción a la Administración Tributaria antes del inicio del periodo fiscal regulado en el artículo 4 de esta ley, y mantenerla por un mínimo de cinco años”.

Varios especialistas consultados por La Nación cuestionana la disparidad que existen en la aplicación del impuesto sobre la renta en los alquileres.

El exdirector de Tributación y consultor de ICS Consultores, Francisco Villalobos, cuestionó que una persona que está en el régimen de rentas del capital inmobiliario podría tener que pagar el impuesto sobre la renta aún si tiene pérdidas, lo cual sería inconstitucional.

Cuestionó, además, que la ley y el reglamento permitieron a las personas escoger a los que tienen empleado pasarse al régimen tradicional, pero en una resolución de octubre del 2019 (DGT-R-058-2019, publicada el 16 de octubre en La Gaceta) se estableció que el cambio debe notificarlo antes de que se inicie el periodo fiscal y entra a regir hasta el nuevo.

“No existe ningún asidero ni en la ley, ni en el reglamento, que mande a iniciar el nuevo tratamiento hasta meses después de cumplir con los requisitos”, comentó Villalobos.

Por su parte, el abogado Germán Morales, socio de Grant Thornton, consideró que el tema debería revisarse.

“Lo que están haciendo es dejar de reconocer la realidad de gasto que tiene el contribuyente que se dedica a alquileres, si una persona tiene una casa y para comprar esa casa tuvo que financiarse en el banco, esa persona, además de la depreciación, no se le reconoce la cuota de intereses que le está pagando al banco Si Germán Morales por alguna razón compra una casa de alquiler, y tenía recursos propios y no va al banco, posiblemente la limitación del gasto no me impacte porque no tenía tanto gasto", comentó Morales.

"Entonces, la inconsistencia de la ley está en que no reconoce la realidad del contribuyente, sino que tira una regla de gastos para todos del 15%”, añadió Morales.

Carlos Vargas, exdirector de Tributación, explicó semanas atrás que las rentas del capital inmobiliario son pasivas, es decir que no se hace una actividad para obtener el ingreso y la ley lo que hizo fue una excepción para aquellos casos en los que se pueda considerar que lo que se está realizando ya no es una actividad pasiva, sino lucrativa, y para ello puso como requisito la existencia del empleado.

¿Vale la pena dar en alquiler?

Pablo Guier, presidente de la Cámara de Propietarios de Bienes Inmuebles (Caprobi) manifestó que la intención de la ley era buena al crear el capítulo de rentas del capital, pero consideró absurdo la limitación del 15% de gastos para quienes no tienen empleado.

“La intención era muy buena, pero ¿qué es lo que sucede en la realidad?, que eso de limitar la deducibilidad de gastos a un 15% de los ingresos es absurdo, porque eso a la única gente que beneficia es a la que tiene mucho capital, y puede construir condominios nuevos, ya sean comerciales o residenciales, que no tienen gastos de reparación por el momento y que los hacen sin préstamos”, señaló Guier.

Añadió que ese sistema ha afectado el flujo de caja de los arrendantes pues deben pagar todos los meses renta y algunas veces IVA (impuesto al valor agregado), aunque los inquilinos se atrasen, cuando hay que hacer reparaciones y pagos de préstamos a los bancos.

La disparidad en el sistema se une a la cantidad de trámites y costos que tienen quienes alquilan, lo cual ha llevado a los pequeños propietarios a preguntarse si es rentable alquilar, especialmente si tienen la vivienda en una sociedad.

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“Una gran cantidad de propietarios están vendiendo sus propiedades porque prefieren hacerlas líquidas y meter el certificado en un banco”, comentó Guier.

Entre los costos que afrontan los pequeños propietarios se encuentran: el mantenimiento del inmueble, el pago del impuesto de bienes inmuebles y servicios municipales, cuotas de condominio si está en uno, el pago de intereses si solicitó un préstamo, factura electrónica y contador en algunos casos, si no realiza personalmente las declaraciones.

Además, si la propiedad está en una sociedad, debe registrarse en el Registro de Transparencia y Beneficiarios Finales, en el Registro Único Tributario, pagar el impuesto a los dividendos y el impuesto a las sociedades.

Guier comentó que si la gente vende las propiedades o no invierte en construir para alquilar se va a reducir la oferta de viviendas y locales para alquiler y hacia futuro, se incrementará el precio del mismo.