EscucharEl 27 de junio, un analista en bienes raíces generó controversia por medio de Twitter, cuando alertó sobre la disminución de los ingresos de la plataforma de alquileres Airbnb en algunas ciudades de Estados Unidos. El tema llamó la atención de publicaciones como Newsweek debido a los posibles efectos caóticos que podría tener esta reducción en el mercado inmobiliario, la cual podría ser comparable a la crisis “subprime” del 2008.
Nick Gerli, presidente ejecutivo de Reventure Consulting, una empresa estadounidense especializada en análisis y asesoramiento en bienes raíces, generó revuelo cuando afirmó que el declive de Airbnb es una realidad. Según su publicación, los ingresos de la plataforma disminuyeron casi 50% en ciudades como Phoenix y Austin. Además, Gerli advirtió sobre las perspectivas a corto plazo.
“Tenga cuidado con una ola de ventas forzadas por parte de los propietarios de Airbnb a finales de este año en las áreas más afectadas por el colapso de los ingresos”, añadió.
Los datos proporcionados por Gerli se basan en el indicador de ingresos por habitación disponible (RevPal en inglés), el cual calcula los ingresos generados por la ocupación de cada noche. Sin embargo, poco después de su publicación, Jamie Lane, economista en jefe de AirDNA, una plataforma especializada en inversiones inmobiliarias, contradijo esta afirmación en la misma red social.
Lane señala que los datos en disputa provienen del portal STR el cual proporciona información confidencial a la industria hotelera. Lane descarta la afirmación de Gerli de que la caída de los ingresos sea superior al 40% y sugiere que los números reales podrían ser diferentes.
“Aclaremos algunos hechos... No está ocurriendo un colapso en RevPAL. ¿Está abajo en 2023? SÍ. ¿Ha bajado 40%? No.”, a la vez que aclara que el análisis que realizó apunta a una caída menor al 4%. “¿Qué encontramos? El mercado promedio que aparece en la lista está viendo una disminución de RevPAL de -3.6%, no de -40.3%”, añadió.
Aunque los resultados de Lane frente a los de Gerli son menores, la realidad es que hay una caída en el índice, así que surge la pregunta sobre qué podría ocurrir en el mercado inmobiliario estadounidense si los propietarios dejan de ver un buen negocio en el alquiler por medio de estas plataforma y comienzan a liquidar los bienes.
Como era de esperarse, Airbnb apareció en escena. La compañía estadounidense fundada en el 2008, por medio de un comunicado respondió a Newsweek que los datos “no son consistentes con nuestros propios datos” y que durante el primer trimestre las reservas crecieron 19% respecto al mismo período del año pasado.
Similar respuesta brindó Airbnb a La Nación. “Los datos no son consistentes con los nuestros. Como dijimos durante nuestros resultados del Q1 (primer trimestre), los huéspedes están viajando más que nunca por medio de Airbnb; las noches y experiencias reservadas crecieron un 19% en el Q1 2023 en comparación con hace un año”.
Los temores de un colapso
Además de sus anteriores afirmaciones, Gerli publicó que el efecto de esta disminución de ingresos podría llevar a una caída en los precios de las viviendas en Estados Unidos. Según él, esto ocurriría si los propietarios de Airbnb decidieran vender sus inmuebles.
Gerli basó su argumento en el hecho de que en Estados Unidos hay alrededor de 1 millón de alquileres por medio de Airbnb y su competencia, VRBO, en comparación con 570.000 casas en venta.
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En el 2008, el sector financiero internacional se enfrentó a la crisis hipotecaria subprime, la cual tuvo su origen en la expansión del crédito hacia el sector inmobiliario residencial dirigido a personas con baja calificación crediticia en Estados Unidos.
Estos préstamos, conocidos como subprime, se negociaban a tasas de interés más altas. Esta expansión del crédito y la posterior falta de pago de muchos prestatarios llevaron a una crisis financiera que tuvo un impacto significativo a nivel global.
La morosidad en los préstamos hipotecarios subprime alcanzó niveles tan altos que generaron problemas de liquidez para los bancos y afectaron el valor de los valores respaldados por hipotecas. Esta situación se propagó rápidamente a nivel internacional debido a que estos préstamos hipotecarios se encontraban entre los activos negociados por los bancos estadounidenses en los mercados internacionales.
Como resultado, la crisis hipotecaria subprime se convirtió en una crisis financiera global que afectó a múltiples países y provocó un colapso en los mercados financieros.
¿Incidiría en Costa Rica?
Según Melizando Quirós, director ejecutivo del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), la situación actual en Estados Unidos, caracterizada por altas tasas de interés y la lucha contra la inflación, podría tener algún impacto en el segmento de alquileres de alojamientos, conocido como segmento “extrahotelero”.
En el corto plazo, Quirós señala que una noticia como esta tendría un impacto en la demanda, lo que obligaría a los operadores a competir más intensamente, lo que a su vez resultaría en una disminución en los precios de los alquileres. Esta situación, a su vez, implicaría que Airbnb obtendría menos ingresos, ya que cobra una comisión por cada transacción realizada en su plataforma.
Según Quirós, de producirse una caída significativa en las ocupaciones de Airbnb a nivel mundial, en el mediano plazo, esto tendría un efecto directo en la construcción de alojamientos extrahoteleros. Eso implica que la disminución en la demanda podría afectar la expansión de este tipo de espacios.
No obstante, Quirós evaluó que en el caso particular de Costa Rica, el impacto negativo podría compensarse debido al flujo de turistas estadounidenses que llegan al país y también al turismo regional y local, que utilizan la plataforma de Airbnb para encontrar alojamiento.
Tales segmentos de turismo podrían contrarrestar parcialmente la posible caída en la demanda generada por la situación mencionada anteriormente.
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Quirós, como especialista en finanzas inmobiliarias, opina que la situación actual no es motivo suficiente para generar otra crisis similar a la ocurrida en 2008. En cambio, considera que el impacto se sentiría principalmente en aquellos inversores que obtuvieron préstamos para invertir en propiedades destinadas al alquiler de alojamientos extrahoteleros, debido a la disminución de la demanda.
En esta situación, los márgenes de ganancia se reducirían a medida que caen los ingresos generados por los alquileres, lo que dificulta el cumplimiento de los pagos de las cuotas bancarias. “Esto no lo veo tan pesado para decir que la gente va a caer en impago”, señaló Quirós.
Explicó que en Costa Rica no existen estadísticas disponibles para identificar el volumen de viviendas dentro de este nicho de mercado, lo que dificulta evaluar el riesgo en su totalidad. Sin embargo, a pesar de esta falta de información, Quirós no considera que la situación sea tan crítica como para suponer que los propietarios caerán en impago y pondrán en riesgo a las instituciones bancarias que les otorgaron los préstamos.
Según los análisis realizados por Cenfi con base en los datos proporcionados por la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC) hasta el primer trimestre de 2023, la provincia de Guanacaste es la que muestra el mayor incremento en las áreas de construcción tramitadas ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos. Esto sugiere que la construcción de espacios extrahoteleros, como los ofrecidos en plataformas como Airbnb, podría estar experimentando un aumento significativo en esa región.
“No te puedo decir en qué proporción pero ahí hay desarrollo que se está moviendo, impulsado por generar una vivienda turística de rentas”, apuntó.
Juan Carlos Majano, vicepresidente de la Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces, sostiene que, a pesar de la vulnerabilidad del sector financiero internacional, no existen indicios de que se esté gestando una crisis similar a la ocurrida en 2008. Su evaluación sugiere que, si bien pueden existir desafíos y riesgos, la situación actual no se asemeja a las condiciones que condujeron a la crisis hipotecaria de hace algunos años.
Consideró que los altos niveles de inflación, el incremento de las tasas de interés por parte de las autoridades monetarias, así como las quiebras o intervenciones bancarias que se han producido en Estados Unidos y Europa este año, son indicadores de la vulnerabilidad del sector financiero. Estos factores, según su punto de vista, reflejan una situación delicada en los mercados financieros internacionales y podrían representar riesgos para la estabilidad económica.
En cuanto al mercado costarricense, Majano destacó que la inversión en el segmento de condominios destinados a alquileres en Airbnb ha experimentado una reactivación durante este año. Esto implica que los inversores están mostrando interés en adquirir propiedades con el propósito de ofrecerlas como alojamientos.
