Los dueños de terrenos de más de 900 metros cuadrados (m²) que se ubiquen en zonas no urbanizadas, tendrán que ceder el 10% de sus lotes a los gobiernos locales al momento de segregarlos.

Esta sería una obligación si pretenden dividir los terrenos para vender, traspasar, heredar o construir. Además, el espacio cedido deberá acondicionarse como parque infantil para uso público.

Así lo establece una normativa emitida por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), la cual entrará a regir el 12 de marzo, a pesar de la oposición de algunos sectores.

El artículo 10 del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones establece que “cuando el 10% del área a ceder dé como resultado entre 90 m² y 250 m² la cesión puede darse en el sitio, o bien la municipalidad está facultada a solicitar al fraccionador la cesión del área en otro predio que esta determine de acuerdo a sus necesidades. En caso de que el área a ceder sea mayor a 250 m² la cesión del área debe darse en el sitio”.

Para el Colegio de Ingenieros Topógrafos la medida es desproporcionada, razón por la cual se oponen a su aplicación.

“La redacción de la norma es confusa y desde nuestro análisis es abusiva. Con esto se hace una nueva definición de ‘segregación con fines urbanísticos’, entonces si yo segrego un lote de 1.000 m² tengo que darle 100 m² a la municipalidad, si mi vecino segrega otro lote de 1.000 m² tiene que darle otros 100 m² a la municipalidad… en una calle podría haber hasta siete parques infantiles”, señaló Marco Zúñiga, director ejecutivo de ese colegio profesional.

La disposición de ceder terreno en favor de los gobiernos locales ya estaba incluida en la Ley de Planificación Urbana, defiende el INVU.

“El objetivo es asegurar que los desarrollos urbanísticos que se generen fuera de los cuadrantes urbanos, de las áreas ya urbanizadas, cumplan con lo que se establece en la Ley de Planificación Urbana, que son mejoras de calles, facilidades comunales y parques. Entonces no es un invento, es la implementación de lo que ya establece la Ley 4.240”, afirmó Tomás Martínez, presidente ejecutivo del INVU.

De acuerdo con el jerarca, muchas de las segregaciones que se hacen hasta ahora son clasificadas como “simples”, cuando en realidad deben ser catalogadas “con fines urbanísticos” y cumplir con la cesión del terreno a los ayuntamientos.

El artículo 40 de la Ley 4.240 menciona que “todo fraccionador de terrenos situados fuera del cuadrante de las ciudades y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a parques y facilidades comunales”.

Esa norma menciona que mediante reglamento, se establecerá el porcentaje del terreno a ceder.

Sin embargo, el Colegio objeta que en la redacción del nuevo reglamento, la definición de fraccionamiento con fines urbanísticos es muy abierta y confusa, lo que amarraría no solo a desarrolladores, sino también a dueños de terrenos que segreguen sus propiedades.

Según el reglamento aprobado, este concepto se refiere a “todo aquel fraccionamiento realizado frente a calle pública existente, ubicado fuera de un cuadrante urbano o de un área previamente urbanizada”.

Así las cosas, se podría entender que los lotes de 900 m² o más tendrán la obligación de ceder el 10% y habilitar un parque infantil, aunque no sea un desarrollo urbanístico, es decir, podría ser un proyecto familiar, una división para herencia o para venta de dos o tres lotes.

“Creemos que ese no es el espíritu que quiere el INVU, lo que pasa es que creemos que la norma está mal redactada. Otra cosa es que nos obligan a hacer las mejoras en media vía, o sea, construir cordón, caño, acera, entre otros”, afirmó Zúñiga.

Estas reglas no aplicarán por igual para todos los cantones, pues es de acato para aquellos territorios que no cuenten con plan regulador, situación en la que se encuentran 42 de los 82 municipios del país.

Entre los gobiernos locales que no cuentan con esa normativa se encuentran Alajuelita, Puriscal y Aserrí, en San José; San Ramón, Palmares y Naranjo en Alajuela; Santo Domingo, Santa Bárbara y San Rafael, en Heredia; y Turrialba, Alvarado y Jiménez, en Cartago.

Fuera del Valle Central, tampoco tienen plan regulador Bagaces, Abangares y Carrillo, en Guanacaste; Garabito, Montes de Oro en Puntarenas; y Matina, Siquirres y Talamanca en Limón.

Trámites y costos

Pablo Heriberto Abarca, diputado del Partido Unidad Social Cristiana (PUSC), denunció que este reglamento también representará nuevos costos y trámites para los propietarios.

“El Gobierno anunció una moratoria de requisitos con bombos y platillos el año pasado y este reglamento trae nuevos requisitos, los complica, los hace más complejos y le pone costos a cosas que hoy no tienen. Me parece que hay una contradicción en ese tema y no es correcto que una cosa se anuncie y después se haga lo contrario”, afirmó el socialcristiano.

Ese reglamento golpeará aún más al sector construcción, sentenció el diputado.

El aumento en los costos del visado de segregación a los que hace referencia el legislador socialcristiano, se debe a que antes esos procesos se hacían de forma gratuita en las municipalidades. Sin embargo, en el INVU sí se cobran.

De acuerdo con el jerarca del Instituto, desde 1968, cuando se publicó la Ley de Planificación Urbana, hasta 2008, esos trámites sí iban al INVU y sí se cobraban; sin embargo, en 2008 cambió esa situación.

“Ese año se elaboró el reglamento a la Ley de Catastro y se planteó que todos los fraccionamientos sobre calle pública los visara la municipalidad, entonces ahí se generó la confusión porque muchos fraccionamientos sobre calle pública que tenían 40 o 50 lotes se pasaban como fraccionamiento simple, pero evidentemente no eran así.

“Eso fue dejando muchos desarrollos sin parques, sin áreas públicas y sin facilidades comunales. Ese reglamento es contrario a lo que establece la misma ley, entonces está haciendo el INVU es retomar lo que dice la ley”, señaló Martínez.

El visado de fraccionamiento tiene un costo de ¢46.000 en el INVU. Los gobiernos locales, por ley, no estaban facultados para cobrar por ese trámite.

“Los visados tienen una actualización de tarifas periódicas. Las tarifas del año 2019 estaban en ¢77.000 y bajaron un 40% en términos generales, no solamente el visado sino otros lineamientos, y un 50% adicional si son casos de interés social”, señaló el jerarca del Instituto.

Empero, para el diputado Abarca, esa nueva reglamentación “trae un impuesto disfrazado”.

“Sin duda que sí. Si por ley ya habíamos hecho que en la municipalidad fuera gratis para incentivar el tema, ahora el INVU establece una tabla de costos”, afirmó Abarca.

En la Unión Nacional de Gobiernos Locales (UNGL) afirmaron que no se pronuncian ni a favor ni en contra del reglamento y que más bien servirán como mediadores entre el INVU y el Colegio de Ingenieros Topógrafos.

Sin embargo, el asesor legal de la UNGL, Luis Eduardo Araya, sí reconoció que tienen inquietudes y preocupaciones por el reglamento.

“Dentro de las dudas que tenemos es el costo de la tramitología, el tema de las servidumbres y el tema de servicios básicos. Sí sabemos de antemano que el costo acá lo va a asumir el costarricense, es un tema que en este momento como UNGL nos preocupa por la condición en la que está el país y esto estaría encareciéndole un trámite al costarricense que tendría que pagar de su bolsillo”, señaló Araya.