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El plan de la Municipalidad de San José para repoblar su ciudad, carece de un instrumento que permita cuantificar el número de nuevos habitantes y medir los efectos de ese proceso urbanístico.
Se puede estimar el crecimiento por el número de edificios levantados o por la cantidad de nuevas unidades habitacionales, información que, además, hay que rebuscar.
Pero en términos poblacionales, el municipio depende de las estimaciones del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC) que, por supuesto, no distinguen cuántos de esos habitantes llegaron a la ciudad producto de esta estrategia.
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El coordinador del plan, Royee Álvarez, reconoció la debilidad de esta política pública la cual, estimó, al menos ha permitido reponer el número de residentes que abandonaron la ciudad josefina.
“Vemos el avance con los censos porque la Municipalidad no tiene músculo para hacer eso. El número de unidades habitacionales puede darnos una idea pero no es más que eso, porque no representan una cantidad fija de habitantes, algunas unidades son utilizadas por oficinas, o bien una persona adquiere dos unidades habitacionales”, afirmó el arquitecto.
Esta carencia de información hace que sea mucho más complejo medir las externalidades positivas y negativas de la reconversión de la ciudad para los nuevos inquilinos, residentes y visitantes.
Dichos beneficios o perjuicios pueden estar relacionados con un acortamiento de los tiempos de viaje, mayor uso de los medios de transporte público o ciclovías, reducción en la cantidad de vehículos y disminución de gases contaminantes en el medio ambiente, entre otros aspectos.
Proceso más lento
Las autoridades municipales afirman que el proceso de repoblamiento de la ciudad se ha visto atrasado por la crisis económica generada por la pandemia de coronavirus, así como por el poco crecimiento reportado en los años previos.
Cerca de 15 proyectos con permisos constructivos quedaron pausados por sus desarrolladores, a la espera de un mejor clima económico que asegure el retorno de inversiones.
“Nosotros ponemos las pautas, pero la velocidad la impone el mercado. Y esa velocidad se ha visto fuertemente afectada por la situación económica del país”, dijo.
Además, Álvarez reconoce que el plan no ha tenido el mismo éxito, en cantidad de edificios construidos, en todos los sectores de San José. Por eso, el Ayuntamiento decidió extender los incentivos fiscales a otros territorios del cantón.
Originalmente, los beneficios a desarrolladores solo se ofrecían en los cuatro distritos que integran la capital: Carmen, Merced, Hospital y Catedral. Ahora también se ofrecen en Mata Redonda, Pavas, Uruca, San Francisco de Dos Ríos, Zapote y San Sebastián, para impulsar el desarrollo vertical en esos sectores.
“Estos lugares donde tienen proyectos tan grandes, tienen la ventaja de que representan a familias de muchas generaciones que tienen una propiedad grande, la venden y se van. Pero en otras zonas es más difícil negociar, tal vez para una huella que yo necesito para construir significa cinco propiedades; uno quiere, el otro no quiere, dos especulan y otro lo piensa. Con eso se cae el negocio y esa realidad de que el plan llegue de forma homogénea en toda la zona”, afirmó Álvarez.
Usualmente se encuentran este tipo de desarrollos en zonas de alta plusvalía como Rohrmoser, Sabana o barrio Escalante.
El alto valor de las propiedades que se adquieren en esos sitios para desarrollar apartamentos verticales, sumado a los intereses comerciales de las inmobiliarias, que buscan un rápido y seguro retorno de su inversión, provoca que las familias con menos ingresos queden relegados de estas posibilidades habitacionales.
Incluso, la misma estrategia se dirige a profesionales y técnicos de “ingreso medio” hacia arriba. Entre ellos, menciona a funcionarios públicos de instituciones y poderes de la República ubicados en el centro de San José, o trabajadores privados de los sectores financieros, comerciales y turísticos.
“Nosotros no tenemos el músculo ni la facultad legal de ayuntamientos en otras latitudes, que con un plan de estos se pueden implementar alianzas y colocar unidades en sectores un poco más vulnerables, pero aquí los gobiernos locales no pueden hacer eso y se queda a expensas de la vocación del mercado. Si quieren empezar por el mercado más alto así lo harán, seguirán por el medio... y es comprensible, no podemos tacharlo porque así es cómo funciona. Estamos buscando cómo traer esa conversación a la mesa”, dijo el funcionario municipal.
El Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) estima que las instituciones gubernamentales también tienen las condiciones para sortear esa brecha.
“No se está pensando solo en un tema de condominios de lujo sino que también se están dando esos insumos para clase social, por eso vemos todavía con mejores ojos este hecho. Sé que las instituciones públicas trabajan al respecto, aún se necesita mucho más apoyo. Lo que se necesita es tener las condiciones de espacios y de oportunidades económicas para construir este tipo de obras, que desde hace muchos años se había comenzado con proyectos para clases más bajas”, afirmó Rodrigo Martínez, vicepresidente del CFIA.
Entidades como el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) ahora también levantan proyectos de apartamentos verticales para aprovechar al máximo los terrenos disponibles en distritos del centro y periferia de San José.
“Tenemos, por ejemplo, el proyecto de Naciones Unidas, en ese barrio, que son unas 13 unidades y, precisamente, son proyectos con vocación social porque erradican asentamientos informales y brindan vivienda digna.
“En esa línea también tenemos el proyecto Premio Nobel, en Cristo Rey, que es similar en naturaleza, donde logramos garantizar a la clase de mayor vulnerabilidad el acceso a la vivienda digna, incluso en torres, para lograr un mejor aprovechamiento del espacio disponible”, afirmó el presidente del INVU, Erick Solano.
Para las autoridades, este nuevo modelo de vivienda puede ser más rentable para el Estado, pues en las propiedades donde se levantan ya se dispone de todos los servicios públicos.
En cambio, trasladar a estas familias en pobreza a un nuevo terreno, supone una alta inversión para conectar las vivienda a agua potable y electricidad.
Entretanto, a las familias beneficiarias, al no sacarlas de la ciudad, se les ahorra costos de desplazamiento hacia centros de trabajo, hospitales, escuelas, entre otros.
