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Los propietarios de terrenos de más de 900 metros cuadrados (m²) ubicados en zonas no urbanizadas, que pretendan fraccionar el inmueble en ocho o más lotes, tendrán que ceder un 10% del terreno a la municipalidad local.
Si la segregación de la finca es en menos de ocho lotes, no habrá obligación de entregar espacio para uso público.
Así quedará establecido en el Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones que entrará en vigor el 13 de setiembre.
De acuerdo con el arquitecto Tomás Martínez, presidente del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), se deberán cumplir tres parámetros para determinar si un fraccionamiento cede o no espacio público.
- El lote madre debe medir 900 m² o más.
- La propiedad debe estar ubicada en un cuadrante no urbanizado.
- El lote madre debe generar ocho o más propiedades.
Si no se cumplen esas tres variables, esos fraccionamientos no serán considerados con fines urbanísticos, por lo cual no deberán ceder terreno al municipio.
La variable de ocho lotes se incorporó en respuesta a los serios cuestionamientos planteados por el Colegio de Ingenieros y Arquitectos, que obligaron al INVU a aplazar la fecha para que entrara a regir la normativa, prevista para el 13 de febrero pasado.
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A partir de esa polémica, el Instituto conformó mesas técnicas de trabajo con diversos colegios profesionales y autoridades municipalidades que permitieron hacer correcciones al reglamento.
Venta de lotes, herencias e hipotecas
Independientemente de que los propietarios busquen fraccionar un terreno madre para vender lotes, heredar o hipotecar una de las propiedades, se deben cumplir las tres variables para determinar si cede o no espacio público.
El dueño de un lote de 3.000 m² ubicado en zona no urbanizada, tendrá que ceder 300 m² al municipio si fracciona su propiedad en nueve lotes con el fin de venderlos.
Será el gobierno local el que determine cómo usará ese espacio. Puede aprovecharse para un parque infantil, un espacio verde, un salón comunal, u otras instalaciones de uso público.
No tendrá que ceder espacio el propietario que segregue una propiedad de 5.000 m² en cinco lotes, para heredarlos, venderlos o hipotecarlos, por ejemplo.
Tampoco tendrán que dar espacio público los dueños que dividan sus terrenos en áreas que ya están urbanizadas.
Los fraccionamientos de parcelas con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos no caben dentro de la categoría de con fines urbanísticos, por lo que no deben ceder terreno.
“Este reglamento no tiene tanto impacto en cantones que ya tienen prácticamente toda su área urbanizada; Tibás, Belén, San Pablo, por poner ejemplos”, afirmó Martínez.
Las solicitudes de fraccionamientos simples que no ceden espacio público las tramitarán las municipalidades, mientras que las segregaciones con fines urbanísticos requerirán el visado del INVU.
La obligación de ceder terrenos está expresa en la Ley de Planificación Urbana que data de 1978. Esa norma tiene el objetivo de que no se desarrollen grandes urbanizaciones sin espacios libres.
Otros acuerdos
Además de esa modificación, en las mesas de trabajo se acordaron seis cambios adicionales al reglamento.
Uno de estos es la solicitud de arreglo de vía pública al fraccionador. En la normativa que nunca entró en vigor se establecía la obligación de los municipios de solicitarle al propietario la mejora de la vía pública frente a la propiedad. Ahora no será una obligación, sino que queda a criterio de cada gobierno local.
También se eliminó el requisito de contar con disponibilidad de agua para realizar fraccionamientos de propiedades.
“En esta versión, estamos separando para que en los fraccionamientos de tipo agropecuario, forestal o mixto, ese requisito no se solicite. Que por el contrario se ponga una nota en el plano que hace el topógrafo, indicando que la municipalidad le negará el permiso de construcción a ese fraccionamiento hasta que cumpla con la disponibilidad de agua.
“De esa forma no se impide que un propietario cuyo interés sea generar actividad agrícola o forestal, o su interés sea hipotecar, traspasar o heredar, tenga el requisito de disponibilidad de agua”.
También se incorporó un artículo para permitir convenios entre municipalidades y vecinos para el cuido y mantenimiento de áreas cedidas.
