Luego de que se hicieran importantes cambios a la propuesta original, el actualizado Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones entrará a regir el próximo domingo 13 de setiembre.

El documento fue publicado este lunes en el diario oficial La Gaceta.

La normativa establece las reglas que se deben cumplir al dividir lotes. También señala, entre otras cosas, cuáles segregaciones deben ceder terreno a las municipalidades.

Esa no es una regla nueva, pues la obligación estaba incorporada en la Ley de Planificación Urbana de 1968. No obstante, es a través de este reglamento que se regula la cesión.

De esa manera, quedó establecido en el reglamento que los propietarios de terrenos de más de 900 metros cuadrados (m²) en zonas no urbanizadas que pretendan fraccionar su inmueble, tendrán que ceder un 10% del terreno al gobierno local para espacios públicos.

Si la segregación de la finca es en menos de ocho lotes, no habrá obligación de los dueños de entregar dicho espacio.

Tampoco tendrán que dar espacio público los propietarios que dividan sus terrenos en áreas que ya están urbanizadas, pues son considerados fraccionamientos simples.

La variable de ocho lotes se incorporó en respuesta a los serios cuestionamientos de sectores, que obligaron al Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) a aplazar la fecha para que entrara a regir la normativa, prevista para el 13 de febrero.

En la propuesta original, se consideraba que toda segregación de terrenos de 900 m² en zona no urbanizada, era un fraccionamiento con fines urbanísticos y por ello debía ceder espacio público.

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A partir de esa polémica, el Instituto conformó mesas técnicas de trabajo con diversos colegios profesionales, autoridades municipales y cámaras empresariales, que permitieron hacer esta y otras importantes precisiones al reglamento.

Además, de las instituciones públicas involucradas, participaron en la mesa el Colegio de Ingenieros Topógrafos (CIT) y el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), así como entes municipales. Algunos diputados también sirvieron como facilitadores en la mediación.

Participaron además representantes de la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC) y el Consejo de Desarrollo Inmobiliario.

“Producto de estas mesas de trabajo se mejoró muchísimo el tema de fraccionamientos con fines urbanísticos. Se podrán hacer hasta siete segregaciones independientemente del área de las mismas, sin llevar visado del INVU, ahorrándose ese costo únicamente con visado municipal, y sin ceder área pública”, afirmó Marco Zúñiga, director ejecutivo del Colegio de Topógrafos.

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El INVU impulsó la actualización de esa importante herramienta de planificación urbana, pues tenía 38 años sin revisarse, pese al importante desarrollo inmobiliario de las últimas décadas.

Esta normativa aplicará en todos aquellos cantones cuyos gobiernos locales no dispongan de su propio reglamento.

Los territorios que sí tienen la herramienta de planificación se regirán por sus propias reglas.

Venta de lotes, herencias o hipotecas

Independientemente de que los propietarios busquen fraccionar un terreno madre para vender lotes, heredar o hipotecar una de las propiedades, se deben cumplir las tres variables para determinar si cede o no espacio público.

El dueño de un lote de 3.000 m² ubicado en zona no urbanizada, tendrá que ceder 300 m² al municipio si fracciona su propiedad en nueve lotes con el fin de venderlos.

Será el gobierno local el que determine cómo usará ese espacio. Puede aprovecharse para un parque infantil, un espacio verde, un salón comunal, u otras instalaciones de uso público.

No tendrá que ceder espacio el propietario que segregue una propiedad de 5.000 m² en cinco lotes, para heredarlos, venderlos o hipotecarlos, por ejemplo.

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De acuerdo con el arquitecto Tomás Martínez, presidente del INVU, tampoco tendrán que dar espacio público los dueños que dividan sus terrenos en áreas que ya están urbanizadas.

“Este reglamento no tiene tanto impacto en cantones que ya tienen prácticamente toda su área urbanizada; Tibás, Belén, San Pablo, por poner ejemplos”, afirmó Martínez.

Los fraccionamientos de parcelas con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos no caben dentro de la categoría de con fines urbanísticos, por lo que tampoco deben ceder terreno.

Otros cambios

Entre las modificaciones incorporadas en el nuevo reglamento, con respecto a la propuesta original, se encuentra la eliminación del requisito de contar con disponibilidad de agua para realizar fraccionamientos.

"En esta versión, estamos separando para que en los fraccionamientos de tipo agropecuario, forestal o mixto (en lotes de más de 900 m²), ese requisito no se solicite. Que por el contrario, se ponga una nota en el plano que hace el topógrafo, indicando que la municipalidad negará el permiso de construcción a ese fraccionamiento hasta que se cumpla con las disposiciones del ente prestatario del servicio.

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“De esa forma no se establece el requisito a un propietario cuyo interés sea generar actividad agrícola o forestal, o su interés sea hipotecar, traspasar o heredar”, afirmó el jerarca del INVU.

Del mismo modo, se eliminó la prohibición de servidumbres paralelas o contiguas, así como el certificado de uso de suelo para los fraccionamientos simples.

En la normativa que nunca entró en vigor también se establecía la obligación de los municipios de solicitarle al propietario la mejora de la vía pública frente a la propiedad. Ahora no será una obligación, sino que queda a criterio de cada gobierno local.