EscucharEl Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado (FIIND) administrado por el BCR Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (BCR SAFI) ha enfrentado serios problemas debido a la compra del Parque Empresarial del Pacífico (PEP).
La transacción ha afectado seriamente el valor de mercado de sus participaciones, lo cual, asociado a la incertidumbre jurídica existente, limita la posibilidad de contar con compradores que mejoren la liquidez de ese producto financiero.
Considero que es indispensable empezar a mover (darle liquidez) esa inversión que está paralizada y, por tanto, repercute diariamente en personas y fondos de pensión, que invirtieron sus ahorros en el mercado de valores costarricense.
Se trata de insuflar confianza en que, independientemente de lo que suceda con una inversión, el inversionista cuente con el mercado para obtener de forma pronta un precio justo por esta.
Al estar frente a un problema que ha sido discutido públicamente, me atrevo a proponer algunas opciones para mejorar la liquidez. Nada de lo que planteo limita las posibles responsabilidades del Conglomerado Financiero BCR o de sus funcionarios, lo que deberá ser determinado judicialmente.
Sin embargo, es necesario buscar medidas que posibiliten negociar este fondo y pensar en mecanismos que ayuden también en otras situaciones similares en el futuro para no afectar aún más a inversionistas físicos, empresas y fondos de pensión, que tienen el dinero prácticamente inmovilizado a la espera de decisiones que podrían tomar varios años.
Sin la pretensión de que sean originales, presento el siguiente menú de sugerencias:
Separar el dinero bueno del malo
Propongo separar el FIIND en dos, dejando en el fondo original solo el PEP, con sus activos y pasivos (incluido el inmueble recientemente adjudicado), y trasladar el resto de las propiedades, con sus activos y pasivos, a un nuevo fondo (lo que se conoce como una escisión).
Inicialmente, serán “fondos espejos” en cuanto a la propiedad de las participaciones, pero luego empezarán a negociarse como fondos separados, con sus respectivos activos, y cada uno tendrá independencia total del otro.
El nuevo fondo podrá venderse en el mercado secundario sin el lastre que en este momento significa el PEP, mientras que el fondo original puede convertirse en una interesante inversión para agentes económicos que gustan de la especulación y no tienen prisa por recuperar su dinero ni necesidades de liquidez o ingreso. Es un mecanismo sencillo que daría liquidez a unos activos que hoy no la tienen.
Para esto se requiere un acuerdo favorable del cien por ciento de la asamblea de inversionistas o un acuerdo de la mayoría de esa asamblea, más una reforma legal que elimine el derecho de receso en este caso.
Vincular comisiones con rendimientos
Sugiero realizar un cambio en la forma como el BCR SAFI cobra la comisión de administración para que sea sobre la base del rendimiento del fondo. Propongo que la comisión no supere el 10 % de los rendimientos.
El fondo paga al BCR SAFI una comisión de administración calculada sobre el valor neto del activo del fondo (el valor de los edificios menos las deudas), neta de cualquier impuesto o retención.
Tal comisión se reconoce sobre la base de lo devengado y se calcula diariamente. En otras palabras, el fondo puede perder dinero, pero el BCR SAFI siempre recibirá su comisión. Este costo para los inversionistas fue durante el año 2022 la suma de ¢1.796.936.530 y ¢949.494.934 en el 2023.
Es decir, entre los años 2022 y 2023 el monto total cobrado por el BCR SAFI fue ¢2.747.894.000.
Igualmente, deberá eliminarse cualquier otra comisión o cobro proveniente del BCR Valores Puesto de Bolsa, debido a que no hay ninguna colocación en el mercado primario.
En otras palabras, el Conglomerado BCR debe entender que, para que el FIIND sea un buen negocio para ellos, primero debe serlo para sus inversionistas, quienes tienen su capital en riesgo.
Este cambio está autorizado en el artículo 61 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores y reglamentado en el artículo 43 del Reglamento Sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión.
Creador de mercado
En este caso, el Banco de Costa Rica, por ser el propietario del 100 % de las acciones del BCR SAFI, tiene una deuda moral (por lo menos de momento) con los inversionistas del FIIND y por ello su participación como creador de mercado sería una buena acción para expiar sus pecados.
El Banco de Costa Rica, por medio de su puesto de bolsa, deberá tener siempre abiertas posiciones de compra y venta sobre estos fondos, de forma tal que se genere un precio real y justo que impulse una mayor negociabilidad de las participaciones de ambos fondos, y que tanto vendedores como compradores tengan la posibilidad real de acudir al mercado para alcanzar su objetivo de inversión. Esto requiere una decisión del Banco de Costa Rica.
No más endeudamiento
Ninguno de estos fondos debería tener la posibilidad de endeudarse más de lo que ya están. Realizar un esfuerzo por disminuir los pasivos, con la seguridad de que no se incrementarán, sería una buena señal para posibles compradores de las participaciones.
Ningún endeudamiento adicional debe permitirse, al menos hasta que salgan de esta complicada situación en que se encuentran. Solo se requiere un acuerdo de la asamblea de inversionistas.
Vender, devolver y reducir
Se considera oportuno acelerar la venta de propiedades. Para un ambiente de mayor armonía, debería contarse con un mecanismo de validación que podría ser una comisión de inversionistas.
Es importante abrir la posibilidad de vender inmuebles, incluso con diferencias de su valor pericial, teniendo presente que en este momento pueden presentarse circunstancias en las cuales sea más deseable contar con la liquidez para promover la confianza que con el mismo inmueble.
Sería conveniente que, de los montos por esas ventas, se dejen los saldos proporcionales para el pago de deudas de los fondos, pero que una parte sustancial se devuelva directamente a los inversionistas, para lo cual debería autorizarse la devolución de capital y la reducción del valor nominal de las participaciones. Basta con una decisión de la asamblea de inversionistas.
Un interés común
Debemos tener presente que la liquidez de una inversión como la del FIIND u otras que históricamente han quedado en el limbo, no es solo una cuestión de los inversionistas, por el contrario, atañe a supervisores, reguladores, legisladores, entidades gremiales, empresas financieras y en general a todos los que tenemos una relación profesional o personal con el mercado de valores costarricense, ya que es un asunto que está en el corazón mismo del sistema: la confianza en que pase lo que pase va a existir un mercado que le dé liquidez a la inversión.
El autor es abogado y fue ministro de Hacienda.
