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Los fondos inmobiliarios aumentaron su tamaño durante el 2018 y a la fecha logran acaparar casi la mitad de los activos que registra la industria de fondos de inversión de Costa Rica.
El dinamismo de esta figura está explicado por la continua adquisición de inmuebles, lo que demuestra que las administradoras de estos fondos (llamadas sociedades administradoras de fondos de inversión, o SAFI) mantienen apetito por crecer. Además, se ha visto favorecida por la diversificación en el tipo de infraestructura en la que invierten.
El activo de estos fondos está compuesto por edificios, locales comerciales, oficinas, bodegas o restaurantes, entre otros, que se ofrecen el alquiler a cambio de una renta mensual, que se traduce en réditos para los inversionistas.
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Justamente, las rentas fueron el talón de Aquiles para estos instrumentos, en el 2018, ya que, aunque sus activos crecieron, los rendimientos que ofrecieron sufrieron una desaceleración.
El ajuste en el precio de los alquileres jugó un papel importante en esa reducción. Además, al igual que en la economía nacional, el desbalance fiscal pasó factura al sector.
Fondos ganan terreno
La industria de fondos de inversión de Costa Rica administraba activos netos cercanos a los ¢2,5 billones, al cierre de noviembre.
En el caso de los fondos inmobiliarios, desde el 2016 empezaron a ganar terreno en este mercado, pero fue el año pasado cuando dieron un salto que los llevó hasta su posición actual.
Mientras que en noviembre del 2013 representaban el 28,7% de la industria, en noviembre del 2018, ya tenían el 41%.
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Además de ganar peso, los inmobiliarios registran un sólido crecimiento, inclusive más dinámico que el resto de fondos de inversión (crecimiento, ingreso y mercado de dinero, entre otros).
“Los fondos inmobiliarios son los que llevan el carretillo del crecimiento de la industria de fondos de inversión”, afirmó Antonio Pérez, director comercial del grupo financiero Mercado de Valores.
Al penúltimo mes del año, aumentaban a un ritmo del 19% interanual, muy por encima del 2,8% que mostró la industria de fondos en general, según los datos de activos netos publicados por la Superintendencia General de Valores (Sugeval).
Aunque el dinamismo es menor al visto en el 2017, la cifra de dos dígitos es calificada por participantes del mercado como más que positiva.
Los contratos de alquiler del sector se firman a varios años plazo, es por esto por lo que, aun en medio de una coyuntura económica complicada, los activos no se vieron afectados.
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“BCR SAFI ha formalizado con sus inquilinos contratos de arrendamiento a mediano y largo plazo preferiblemente, procurando establecer condiciones de mercado que permitan el mejor desempeño de nuestros inquilinos”, explicó Rosnnie Diaz, gerente de la administradora de fondos de inversión del Banco de Costa Rica.
Los fondos inmobiliarios muestran con rezago las inversiones. Una multinacional anuncia que abrirá operaciones en el país y empieza a hacer una inversión en sus operaciones en Costa Rica, pero es hasta que empieza a operar que el fondo de inversión recibe los réditos.
Este comportamiento explica por qué aun cuando la inversión extranjera directa (IED) mostró una caída el año pasado respecto al 2017, las administradoras de estos fondos aumentaron los inmuebles que componen sus portafolios.
Sin embargo, la desaceleración en la inversión extranjera directa podría mermar el dinamismo de estos fondos en los próximos años.
“Podría afectar, por ejemplo, en el 2021. Si al final no logramos atraer más empresas, podríamos tener un problema, pero creo que la IED va a mantener un buen comportamiento. Guanacaste es un ejemplo de crecimiento”, explicó Pérez.
El lado negativo: rendimientos
Las ganancias de estos fondos surgen del alquiler de los inmuebles. Sin embargo, la desaceleración económica empujó al mercado de bienes raíces a rebajar el precio de estos arrendamientos.
“Los arriendos han tenido que renegociarse a la baja y en otros casos la desocupación ha aumentado”, explicó Douglas Montero, director de Fondos de Inversión de Aldesa.
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La reducción en el precio del arrendamiento no necesariamente obedece al movimiento del tipo de cambio, sino más bien por la pausa en el gasto del consumidor, añadió Montero.
Al mismo tiempo, los costos de financiamiento han aumentado (los fondos utilizan crédito para financiar la compra de inmuebles) y ante la subida de tasas de interés, la rentabilidad se ha visto golpeada.
El rendimiento de estos instrumentos inició el año en 8,12%, en promedio, pero a setiembre se redujo a 7,52%. A pesar de esto, el rendimiento supera al de casi todos los tipos de fondos financieros (solo los fondos accionarios ofrecen una rentabilidad mayor, de 10%).
Aun así, hay fondos inmobiliarios en particular que ofrecen una mayor cifra.
Al detallar la rentabilidad que han tenido estos fondos en los últimos 12 meses, un instrumento de la sociedad administradora de fondos de inversión del Banco de Costa Rica (BCR) registra la cifra más alta.
Se trata del BCR F.I Progreso Inmobiliario No Diversificado en dólares, que ofrece un rendimiento de 11,10%. Esta cifra es seguida por un producto de INS Inversiones con 11,04%.
